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行業新聞

5月商業地產資產管理創新力報告·觀點月度指數

來源:未知       作者:飆馬       時間:2020-06-24 14:44

創新單層CMBS接連發行,代表著國內資產證券化政策和市場日漸走向成熟。

觀點指數 本月光大安石和基匯資本位列“5月中國商業地產資產管理創新力排行”內地和非內兩個榜單榜首,兩者都是規模上的佼佼者。遠洋資本和領展則憑借月內的突出表現,在榜單排名中占據優勢。

大宗交易方面,5月的交易重心仍在上海,據觀點指數不完全統計,5月的成交項目較少,僅為3宗,但交易總額較4月有所上升,為152億元,同比增長32%。

另外,5月首單無信托單層SPV結構CMBS發行,說明了中國針對資產證券化的政策和市場在逐漸走向成熟。而隨著公募REITs試點逐漸放開,資產證券化市場的競爭也會越來越激烈,各機構專業的管理能力和服務水平也會逐漸優化,從而進一步促進行業的提升。

光大安石、基匯資本登頂 遠洋資本、領展月內表現亮眼

本月光大安石和基匯資本位列“5月中國商業地產資產管理創新力排行”內地和非內兩個榜單榜首,兩者都是規模上的佼佼者。遠洋資本和領展則憑借月內的突出表現,在榜單排名中占據優勢。

5月初,遠洋資本一單18億的小公募狀態更新為“已受理”,隨后不久傳出19.67億向光大資本收購上海越虹廣場的消息。截止2019年6月末,遠洋資本在管基金規模750億元,投資項目42個,投資規模436億元,主要投資項目為一二線商業地產、物流地產及數據中心。

近三年來,遠洋資本不動產投資占比從2017年的1.12%增長了近7倍達到7.79%。從營業收入來看,遠洋資本2017、2018、2019營業收入分別為6.04億元、8.04億元、12.45億元,歸母凈利潤分別為5.33億元、2.07億元、4.1億元。其2019年歸母凈利潤率超過了30%,表現優異。

數據來源:企業公告、觀點指數整理

據2019年末遠洋資本副總經理周岳的采訪顯示,遠洋資本過去兩年退出的4個城市更新類項目收益水平均達到了30%,資產管理規模預計將突破1000億,物流地產項目超過100萬平米,體現了遠洋資本的地產投資實力。

再看非內榜單,領展業績會發布后的兩日內,股價大漲約9%,多家大行維持其“買入”評級,全年業績還是讓眾多投資人感到滿意。

據領展年報顯示,截止至2020年3月31日一年期內收益及物業收入凈額分別為107.18億港元、82.2億港元,同比增長6.8%、6.9%;可分派總額59.65億港元,同比增長4.23%;每基金單位可分派收益為287.19港仙,同比增長5.91%。

領展執行董事兼行政總裁王國龍曾在采訪中提到,目前在香港疫情的影響下會考慮在海外購入資產,實現多元化發展,分散資產組合風險。

此后不久的6月10日傳出消息,領展正在考慮以3.9億英鎊即35億人民幣買入海外第二棟寫字樓,該樓位于倫敦金絲雀碼頭金融城核心區,占地約6880平方米,年租金收入累計約1880萬英鎊,租戶的平均租約期限為8.5年左右,無疑是一個收益穩定的優質資產。

數據來源:企業年報,觀點指數整理

作為全亞洲最大房地產信托基金,領展一直堅持在香港發展,直到2015年才開始正式進軍上海,2019年12月才第一次走出國門,且其物業的四分之三均為零售,這對一個企業的多樣性與抗風險性而言并非是什么好消息。而這次疫情期間的倫敦寫字樓收購,無疑是領展推動資產組合多元化、增加新收入來源的一個良好開始。

大宗交易滬上集結,阿里84億收獲獅城一商廈

大宗交易方面,5月的交易重心仍在上海,據觀點指數不完全統計,5月的成交項目較少,僅為3宗,但交易總額較4月有所上升,為152億元,同比增長32%。

其中最大筆交易為阿里巴巴收購新加坡安盛保險大廈50%股權。據悉,此處駐有阿里巴巴子公司Lazada總部,在所有租賃協議到期后該商廈將會擴建,成為該商務區的一個新地標。

來源:觀點指數整理

而另一高達48億的大額交易來自于上海綠地外灘中心。該項目位于上海中心區域,經歷頗為曲折。2014年中國民生投資有限公司以248.5億元拍下該大廈所處地塊,而幾年過去項目仍未竣工,中民投的資金問題讓其不得不分別于2017年、2019年轉讓該地塊部分股份予安信信托和綠地集團,綠地集團以121億收購該項目50%股權成為操盤手。

自綠地接手以來,該樓盤計劃的11座寫字樓中的6座已經出售成功,在上海銀行(8.2500.060.73%)前,最新一筆交易為1月海通證券(12.8800.141.10%)的收購。海通證券在和綠地集團達成戰略合作協議后,以13.6億元收購了B1大樓,每平方米交易價格為8.49萬元,較上海銀行的9.26萬元低了9%。

據第一太平戴維斯數據顯示,上海黃金地段的甲級寫字樓租金2020年第一季度為每平方米10.4元,同比下降1.3%,黃浦區的租金則下降了2.9%,考慮到新增寫字樓庫存進一步擴大,不排除未來進一步下降的可能。然而盡管上海寫字樓市場受到疫情及庫存影響租金持續下降,外灘綠地中心作為上海最核心位置的標志性項目,其抗風險性讓該項目依然備受歡迎。

與此同時,上海其他區域寫字樓對投資者來說則是低價抄底的好機會。

5月17日遠洋資本以19.67億元收購上海越虹廣場,每平方米均價約3.52萬元,出售方光大安石于2017年購入該樓,雖然并未公布交易金額,但據北京寫字樓網信息顯示,2017年同年距越虹廣場僅2公里的凱科大廈被凱德以15.6億元、單位均價3.85萬元的價格出售。

而2019年12月,距離越虹廣場6公里的綠地國際廣場以均價7.51萬元成交,徐匯區的整體成交均價也維持在5-7.5萬元左右,可見遠洋資本對越虹廣場的收購處于相對較低價格。

首單無信托單層SPV結構CMBS發行,資產證券化再進一步

華泰證券(19.5400.180.93%)(上海)資產管理有限公司作為計劃管理人和牽頭承銷商的“華泰佳越-仁恒三亞皇冠假日酒店資產支持專項計劃”在上海證券交易所成功發行,項目規模17.5億元,優先檔發行利率為3.8%。

來源:觀點指數整理

這是國內首單無信托單層SPV結構的創新CMBS項目,對比傳統CMBS的信托專項計劃雙層結構,該項目直接由專項計劃受讓貸款債權,將物業資產抵押給專項計劃管理人,從而實現了優化交易結構、去通道、降低企業融資成本、提高資產證券化發行效率的作用。

傳統CMBS產品的發行,一般采用的是“信托+專項計劃”的雙層結構設計,是由融資人將物業項目抵押,發行資產支持證券進行融資,依靠物業價值和未來現金流作為還款來源。

典型CMBS雙層結構設計

來源:觀點指數整理

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