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行業新聞

商業地產、產業地產到底該咋做?這篇文章基本講透了

來源:未知       作者:cjn       時間:2019-09-19 14:06

業內一直有一種說法,很將做住宅比作小學生,而將做商業和產業地產比作大學生和研究生,可見做商業和產業地產不容易。然而,現如今想要進入高能級城市拿地,規模想要持續做大的話,這兩個業態都難以避免要做。怎么才能做好?如果真正搞懂了也不難。

 

商業地產

 

做為房地產領域的組成部分商辦類地產,如果從行業本質看,商業地產行業就是對地產和商業這兩種最核心資源的整合。在經歷了三十年的發展,從1990年銷售面積近409萬平米(當時沒有商辦用房名稱,住宅用地之外的用房統稱工商用房)銷售金額為13.5億,到2018年商辦用房1.6334億平米銷售面積,銷售金額達到19626億元,無不從另一個側面鑒證了改革開放四十年,特別是近三十年來我國由單一的計劃經濟變為繁榮昌盛的社會主義市場經濟投射在商辦地產上的一部經濟發展見證史。

 

商辦地產雖然做為房地產領域的組成部分,但與住宅地產有著本質的不同,這種不同體現在建筑載體的功能區別、客戶群的區別、投資屬性區別,過去十多年來,商業地產隨著中國城市化、城鎮化和居民消費水平提升一直處于高速發展的階段。

 

數據顯示,國內商業地產投資額增長率一直處于20%-40%的高增長區間,超過其他許多行業。商業地產快速發展的主要原因:

 

第一,高投資收益。商業地產開發已取代住宅開發成為市場上利潤率最高的行業之一,商業地產可以實現持續性收益、增值性收益和溢價性收益這三種收益,近6年來萬達商業地產的毛利潤率一直保持在45%的平均水平,遠高于住宅項目開發的收益水平(行業領跑者萬科和保利毛利率水平不足30%)。

 

第二,價值鏈延伸。商業與地產融合成為商貿流通行業自身價值鏈延伸的重要路徑,商貿流通企業逐漸沿著其自身價值鏈向上延伸,轉向上游房地產業的開發,并涉足商業地產領域,以享受地段成熟后所帶來的附加值收益。

 

第三,商業地產比較對政府的“胃口”。商業地產已成為城市經營、發展和產業結構調整的重要抓手,地方政府要發展、要政績就必須依靠大的投資項目,特別是能給政府帶來形象工程、政績工程的大型商業地產項目。此外,相比住宅,各地政府更傾向于出讓能長期獲取稅收、安排就業的商業地產的開發用地,引導地產商去開發商業地產。

 

第四,免受調控之痛。相比住宅的供不應求,商業地產的市場永遠都是過剩的,國家認為商業地產可以由市場自我調整,不需要出臺專門的政策予以調控。近年來,住宅房地產被限購后投資者轉為購買商業地產,不少住宅地產商也因此轉為開發商業地產。

 

商業地產與住宅地產同樣做為空間載體,但兩者的功能需求卻不一樣,住宅是滿足人們的居住需求,而商業地產是滿足人們各類經濟活動需求與消費服務需求。同時商業地產不僅要從宏觀經濟數據這樣的面來看行業未來的發展潛力,也要從當地的經濟發展和經濟戰略規劃這樣的點來具體看一個城市的未來商業地產發展前景。

 

之前的一至三章節主要是通過各項宏觀政策與經濟的解讀來分析房地產行業未來的前景預估,本章節聚焦到商辦地產,通過回顧商辦地產三十年來的發展情況,再以商辦地產的視角對人口結構、城鎮化率、中心城市的產業協同發展、所在地的經濟發展和經濟戰略規劃、雙創政策、企業工商注冊增長率、城鎮居民消費水平、居民人均可支配收入、居民人均消費支出、三類產業就業人員數、第三產業占GDP比率、社會消費品零售總額等將近十多項民生數據與產業政策加以分析后綜合預判商辦地產未來10年的發展情況。

 

回顧近三十年商業地產從無到有、從全年幾十萬方體量發展到今天動輒上億平米方的銷售規模,并始終保持著一定的增速,成績是斐然的,對社會主義市場經濟的貢獻起到了其它產業不可替代的作用。 

 

從國家統計局的統計可以看出從1998年全社會對辦公完成投資額為433.8億元而到了2017年則達到6761.36億元,商業用房從1998年全社會完成投資額為475.83億元而到了2017年則達到15639.9億元,二十年來辦公產品對比1997年投資額漲幅達到77%,商業用房年投資額漲幅達到了164%,從開工面積看1998年辦公產品的開工面積為871.5萬平米,而到了2017年達到了6139.66萬平米,商業用房的開工面積從1998年的1938.65萬方到2017年的20483.93萬方,二十年來辦公產品開工面積對比1997年均漲幅達到35%,商業用房年均漲幅達到52.8%。

 

另外從銷售面積與銷售金額看,1998年辦公產品銷售面積為400.60萬平米,銷售金額為222.41億元,而到了2017年銷售面積達到了4756.21萬平米,銷售金額更是達到6441.36億元,二十年來辦公產品的銷售面積對比1997年年均漲幅為51.8%,銷售金額對比1997年年均漲幅為144.8%,1998年商業用房銷售面積為810.80萬平米,銷售金額為257.06億元,而到了2017年銷售面積達到了12838.14萬平米,銷售金額更是達到13252.71億元,二十年來商業用房的銷售面積對比1997年年均漲幅為79%,銷售金額對比1997年年均漲幅為257.7%,以上摘取了國家統計局這二十年來辦公與商業用房的完成投資數據、開工面積數據、銷售面積與銷售金額數據,通過真實的數據反映出商業地產輝煌三十年來的發展速度,以及對社會所作出的貢獻。

 

同時高速發展的商業地產在當下也有繞不開的三個問題需要說明,第一層面是對三十年商業地產進行回顧,并由此闡述未來發展前景的問題,第二層面是以淘寶為代表的電商對傳統商業地產模式的沖擊問題,第三層面是未來商業地產的發展方向問題。

 

第一層面通過對商辦地產目前的庫存進行分析而后再通過三十年發展數據的回顧分析當下所遇到的問題讓我們清晰的了解商業地產對應在相應的時代背景下所做出的成績與貢獻,從而描摹出未來的商辦地產發展前景如何?首先從以下十多項民生數據與產業政策加以分析后綜合預判。

 

首先是目前的商業地產庫存主要體現在辦公產品與商業用房上,據國家統計局對2019年一季度商品房待售面積統計,到3月底全國辦公樓待售面積為3650萬平米,商業營業用房待售面積為13421萬平米,對比2018年全年辦公產品銷售面積為4363萬平米,商業用房銷售面積為11971萬平米相比,而2018年全年辦公產品增量為3884萬平米,商業用房增量在11259萬平米,由此計算辦公用房與商業用房在不增加增量的情況下去化年限均在一年左右,從2018年辦公用房與商業用房的銷售量與增量相比,基本相吻合,也就是說在有增量的情況下商辦地產基本上是保持一年的庫存量,由此說明商辦市場上的庫存總體量還是可控的,況且做為商辦項目保持一定數量的庫存是正常的,商辦項目庫存有著與住宅庫存一樣的問題,就是分布不均,比如部分弱三、四線城市由于之前對商業項目盲目開發,致使商業用房庫存的去化周期要達到5-6年之久。

 

未來這類萎縮的三、四線城市商業庫存更加是雪上加霜,可能造成永久性的資產閑置,這類問題也反映在一、二線城市中盲目選址的商辦項目,所以對于商辦地產的庫存來講,從數據上看并不太高,總體上講一、二線城市去化庫存的機會遠遠大于三、四線城市,同時做為商業地產適當的庫存也是這個行業正常現象。

 

接下來十多項民生數據來分析,首先從人口結構來看,2018年末,我國總人口為139538萬人,全年出生人口1523萬人,按出生人口與死亡人口數量對比,人口總量仍然處于相對平穩的增長期。2018年末,我國城鎮常住人口達到83137萬人,比2017年末增加1790萬人;鄉村常住人口56401萬人,減少1260萬人。

 

2018年末,全國0-15歲人口為24860萬人,占總人口的17.8%;16-59歲人口為89729萬人,占64.3%;60歲及以上人口為24949萬人,占17.9%,勞動年齡人口總量仍近9億人,就業人口總量仍達7.8億人,勞動力資源仍然豐富,從以上國家統計局人口和就業統計司統計的數據可以看出二個重要信息,第一通過國家制定的城鎮化率目標城鎮人口數量將會持續增加,第二是目前我國的勞動力占總人口的64%,這部分人是消費的主力軍,由此從人口結構來看,未來十年間商辦地產的消費主力人數仍占我國人口總人數的64%,由此從消費者的人口基數保證了商辦地產持續發展的趨勢。

 

從城鎮化率來看,國家的目標是到2030年城鎮化率要達到70%,目前為59%,由此每年還要增加1%左右,一個百分點就是1400萬人口進入城鎮,隨著國家制定了未來發展的7個城市中心群,那么這1400萬將主要流向7個城市中心群的城市中,這對商辦地產的發展又是一個利好作用。

 

第三是中心城市的產業協同發展對商辦地產起到的作用人隨產業走是一個定式,國家之所以制定7大中心城市群的目的也是從產業協同發展的角度考量,將相關資源聚集在這7大中心城市群,中心城市群之間產業互相協作發展,而且未來的城市群將通過日漸成熟的AI技術走向智能城市化發展道路,城市群發展與提升其核心目的就是最大可能的釋放生產力,提升社會生產效能。商辦地產將來在弱三、四線城市將不在是發展方向,主要回歸到7大城市群進行新的一輪布局,以滿足未來城市群對商辦的需求。

 

第四方面是所在地的經濟發展和經濟戰略規劃做為商辦地產對此項的關注主要基于關注所在城市的未來發展潛力及城市活力度,   比如南京市從2018年新年伊始,南京召開大會,對建設具有全球影響力的創新名城進行全面動員部署,政府頒布了新年1號文《關于建設具有全球影響力創新名城的若干政策措施》,引起各方高度關注。

 

這份文件對指明了未來南京的發展方向、并制定了發展目標及具體的工作內容,對于南京而言這是一份大戰略格局發展規劃文件,由此南京拉開了創建創新名城的序幕,明確了南京將以創新為核心打造新時代名城。南京曾經做為傳統工業城市,面對產業升級的壓力,勇于開拓、勇于自我革新,利用南京大院大所及高校云集的資源進行整合以創新為主線重塑全市產業格局,南京未來正如總理所講“南京這座城市是開放的,是有活力的。”做為承載經濟活動空間的商辦地產,無論是商業載體還是辦公載體相信在這樣的背景下必然大有可為。

 

第五方面雙創政策的落實與開展雙創的意思即“大眾創業、萬眾創新”,要在960萬平方公里土地上掀起“大眾創業”、“草根創業”的新浪潮,形成“萬眾創新”、“人人創新”的新勢態。此項政策與商辦地產有著直接關系,從政府層面要求發揮大眾的創業精神、創新意識,但從商辦地產來講,這將會直接帶來大量的辦公載體需求,所以做為商辦地產到所在城市布局時對其“雙創”方面的開展情況也要做為一項重要指標進行考量。

 

第六方面企業工商注冊增長率從國家市場監督管理總局的數據統計看出,從2016年全國新注冊企業為552.8萬戶,2017年全國新注冊企業為607萬戶,2018年全國新注冊企業為670萬戶,2017年比2016年新增9.8%,2018年比2017年新增10.37%,依據數據顯示我國新增企業呈每年10%的遞增速度,這也是經濟總體上行從另一個側面的體現。此數據所體現的向好面將是做為商辦地產對前景分析重要參考依據。

 

第七方面是城鎮居民消費水平分析通過2008年到2017年的消費水平數據統計,2008年我國城鎮居民消費水平為14061元,截止2017年已達到31032元,消費水平對比2008年年增長率達到22%,強勁的消費增長率是商辦地產發展的動力所在。

 

第八個方面是城鎮居民人均可支配收入分析2008年全國城鎮居民人均可支配收入為絕對數為15549.4元,2018年城鎮居民人均可支配收入39251元,比上年增長7.8%,扣除價格因素影響,實際增長5.6%。近十年來城鎮居民可支配收入以高增長率增加,居民人均可支配收入實際增速高于人均國內生產總值增速,居民收入增長與經濟增長實現基本同步。這對消費起直接作用,對城市的商業繁榮起到基礎作用。

 

第九個方面是城鎮居民人均消費支出分析2018年城鎮居民人均消費支出26112元,比上年增長6.8%;隨著居民收入穩定增長、減稅降費及促消費政策逐步顯效,居民消費需求將進一步釋放,消費領域新動能不斷累積,消費轉型升級態勢將會延續,消費市場總體上有望繼續保持平穩增長。

 

第十個方面是第三產業就業人員與第三產業占GDP比率兩項數數據的分析2008年我國第三產業就業人數為25087萬人,到了2017年就業人數達到了34872萬人次。第三產業就業人數逐年遞增,年平均增幅達到39%,第二是第三產業占GDP比率 2018年全年國內生產總值900309億元,比上年增長6.6%。其中,第三產業增加值469575億元,增長7.6%。第三產業增加值比重為52.2%。全年最終消費支出對國內生產總值增長的貢獻率為76.2%,人均國內生產總值64644元,比上年增長6.1%。國民總收入896915億元,比上年增長6.5%。從此項數據說明我國的第三產業發展速度是比較快的,同樣從更一個側面反映了商業地產的發展及生存環境呈良好態勢。

 

第十一項是社會消費品零售總額2018年全年社會消費品零售總額380987億元比上年增長9.0%,保持較快增長。其中,限額以上單位消費品零售額145311億元,增長5.7%。按經營單位所在地分,城鎮消費品零售額325637億元,增長8.8%;鄉村消費品零售額55350億元,增長10.1%。按消費類型分,餐飲收入42716億元,增長9.5%;商品零售338271億元,增長8.9%。消費升級類商品較快增長,全年限額以上單位化妝品類、家用電器和音像器材類、通訊器材類商品零售額增速分別比限額以上社會消費品零售額增速高3.9、3.2和1.4個百分點。12月份,社會消費品零售總額同比增長8.2%,環比增長0.55%。

 

全年全國網上零售額90065億元,比上年增長23.9%。其中,實物商品網上零售額70198億元,增長25.4%,占社會消費品零售總額的比重為18.4%,比上年提高3.4個百分點;非實物商品網上零售額19867億元,增長18.7%。

 

從三駕馬車對經濟增長的貢獻情況來看,消費依舊是拉動經濟增長的主要動力。一季度,最終消費支出對GDP增長的貢獻率為65.1%。從住戶調查數據看,居民人均消費支出實際增長5.4%,增速與上年同期持平;與政府消費支出相關的一般公共服務、外交、國防和公共安全等財政支出名義增長11.3%,比上年同期提高0.4個百分點。

 

同時,消費結構不斷優化升級。一季度,居民消費支出中的服務消費占比為47.7%,比上年同期提高了1.4個百分點。通過以上的數據反映消費市場每年呈穩步上升趨勢,消費仍是經濟增長主引擎,服務消費占比提升未來中國經濟將會漸漸擺脫以外向型出口貿易的經濟增長單一方式,將主要依靠拉動內需來實現經濟新一輪的增長,所以我國的零售消費市場將會進一步擴大增長比重。

 

第二層面從電商對傳統商業地產開發運營模式的沖擊進行分析,隨著電商的掘起,實體商業消費市場也發生著深刻的變化,一是從傳統消費到新興消費。以衣食住行為代表的傳統消費比重趨于下行,新興消費占比則趨于上行。二是從數量消費轉化為質量消費。飲食類消費中膳食均衡、健康被賦予了更高的權重,耐用品消費中舒適化和智能化成為新的方向。三是從物質消費晉升為服務消費。消費并不僅限于有形的商品領域,無形的服務消費重要性得到凸顯。

 

電子商務主要沖擊的是傳統實體零售業,但是,不同業態零售物業受電子商務的影響卻各不相同,其中對于體驗式購物、以提供多類別服務及便捷性為導向性購物是電子商務缺失的,基于以上分析,對傳統商業地產提出如下建議:

 

(1)提高購物體驗性:通過提高消費服務、購物環境以及其他消費體驗,可以提高傳統商業地產的競爭力。即便電子商務繼續發展,在一段很長的時間內,依然無法對傳統商業地產的這一方面進行替代,因此,商業地產應該把握這一方面優勢,抵御電子商務的沖擊。

 

(2)更優良的布局設計:商業地產內部可以實現優良的布局設計,從而使得購買者可以方便地在進行購物時瀏覽到更多的商品,從而降低傳統商業地產多樣性以及便捷性的缺失。

 

(3)借助網絡平臺提高競爭實力:利用網絡平臺進行廣告營銷,同時,向消費者提供最新的商品咨詢,讓消費者先在網上進行了解,再到店面進行體驗,既提高了多樣性,又使得消費者在購物時更容易購買到自己心儀的商品,從一定程度上降低了實體店購物的交通成本。

 

總而言之,互聯網和移動互聯網作為服務新一代消費者的必要工具是商業地產轉型繞不開的道路。面對電商的沖擊,大悅城、萬達廣場、王府井、銀泰城等一批購物中心紛紛觸網,開展線上業務。同時,線上對線下實體商業資源的整合步伐也在加快,阿里巴巴16年開始先后收購盒馬生鮮、三江購物、聯華超市,目的就是全面打通和占據優質的線下商業資源。未來或許不再有線下實體零售和線上電商的清晰的分界,有的只是結合自身特點,取長補短,并在新環境中取得新的發展,讓線上與線上將完全融為一體。

 

由此歸納下來,商業地產行業也出現了一些新的變化和趨勢:

 

(1)互聯網經濟尤其是電商對實體零售的沖擊十分明顯,天貓“雙十一”一天的電商銷售額抵得上實體百貨一年的業績。

 

(2)分區域看,市場供需分化也進一步加劇,從表上看,北上廣深四個一線城市人均擁有購物中心面積水平較低,而且雖然人口不斷涌入,商業地產的供給在一線城市處于較安全的區間;而部分弱二、三線城市,如沈陽、常州、佛山等人均購物中心面積已經遠超全國平均水平,面臨商業總量過剩的風險。這種區間供需分化隨著城市間發展差異拉大還將進一步加劇。

 

(3)商業業態結構的不斷變化,特別是體驗式消費的悄然興起對傳統零售百貨帶來的沖擊。隨著電商的興起和快速發展,消費者購物習慣、生活理念也在發生改變,人們更愿意為體驗、環境、服務買單,吃飯、看電影成為消費者在各大購物中心消費頻次最多的消費項目,體驗經濟在快速崛起,春江水暖鴨先知,領先的商業地產開發運營商業開始逐漸壓縮零售百貨的業態比例,而提高餐飲、娛樂、美妝、親子等業態的招商規模和比重。

 

這其中,兒童消費成為商業地產項目中體驗型業態新一輪增長點。二孩政策放開后,可以預見0-14歲人口比例未來10年將有所上升,這給兒童消費經濟帶來新的機會窗口。市場調查顯示,傳統百貨商場人均停留時間為1小時,而家庭式、親子型購物中心平均停留時間高達4.3小時,兒童消費的同時也帶動家長的隨機性消費,從而帶動整個購物中心經營業績的提升。

 

(4)線上與線上融合,全渠道發展是商業地產擁抱互聯網時代的可能唯一的出路。

 

第三層面是商業地產未來發展情景,正如有變化就有新契機,商辦地產正面臨新一輪的發展機遇期。

 

未來的商業是以體驗式商業為主,它必將成為城市商業地產新爆點,體驗式商業是指一種以休閑娛樂為主,購物為輔的城市購物中心。強調從人們的生活情境出發,塑造人們的感官體驗及心理認同,并且通過優美的環境、獨特的建筑及城市風格的融合營造出刺激消費意識和購物行為的別致休閑消費場所。

 

目前國內的商業業態、業種不足或單一,特色品牌數量有限,導致許多商業地產的主題定位“名存實亡”。而且人們的消費習慣也正在發生巨大改變,消費行為已經不再是單純的購物,而是向精神層面的滿足延伸。所以新型的體驗型商業購物中心必然成為商業發展的大趨勢所在。體驗式商業的特征主要包括以下幾點;

 

1、豐富的戶外空間景觀

景觀設計提倡的體驗式消費潮流,不僅注重消費者消費過程,還提供了一個溫馨舒適的購物環境,把商業空間環境因素帶來的“知性的滿足”這一概念深入貫穿到人們的思想中去,讓設計真正體現人性的選擇。以人性化設計為本,兼顧功能與美觀,達到現代消費者對體驗式景觀的要求。

 

2、適宜的空間尺度

商業空間作為消費者活動發生的場所,需要保持開闊性,利用廣場空間、路燈、植物等分割功能空間,既保證空間的通透管,又隱蔽了部分區域,達到了似隔非隔、相互交融的效果。進而打破購物中心與城市的界限,營造舒適、不呆板的公共空間。

 

3、獨一無二的主題定位

商業綜合體作為商業零售業發展歷程中的最高形式,在其不同的發展階段,應該根據地段、區域、消費人的特點開發,形成擁有獨特理念、文化與創意的商業項目產品,呈現出不同的經營風格。在這種理念的支持下,每個商業綜合體都應該有其獨特的一面,達到外立面,屋頂,室外雕塑,小到場內休息椅,防火門的裝飾,都可以成為系統的設計,時時提醒消費者這個購物中心的特色,給消費者不一樣的體會感受。

 

4、獨具特色的建筑設計

借助獨具特色的建筑設計,一個商業項目建筑本身就能夠吸引人們到達的觀光場所的話,商業一定會好運作。比如日本的難波公園,把購物中心定義為公園,為擁擠喧囂的城市帶來一片綠洲。彰顯了一種自然升天的生活方式,空中花園、屋頂綠樹,公園直接跟大街相連,為鋼筋混凝土林立的城市里帶來了一股清新的氣息。人們可以欣賞成群的大樹、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺,人們徜徉在空中花園盡享體驗式購物樂趣。

 

5、專注設計空間細節

如此較大的商業中,弧形動線可能更易引起人們游逛的興趣,在商場里一定要給大家常遭比較放松的感覺,如通道的燈光設置可能要有別于專賣店燈光,通道的燈光相對暗一些,業態的燈光強一些,使人在通道里有隱蔽感,從暗處看到業態,心理有一種放松的感覺。中庭設計在很大程度上給消費者一個巨大的環境體驗氛圍。此外,中庭還具有引領消費者的功能。如何有效吸引消費者,引領消費者到購物中心的各處購物、游玩是其設計中很重要的一部分。

 

6、引進體驗性業態

定位于高端也好,休閑也好,整個業態的設置和運營能力是否能夠達到要求,這是需要有所控制的。如果整個公共區域做的非常好,而里面的業態卻沒有達到要求,整體定位還是不能有限實現。

 

7、注重后期營運中的主體推廣要力圖為未來顧客創造一個不一樣的體驗型商業場所。

開業后,要十分注重保持其中租戶的活力,適合目標顧客的喜好和變化,舉辦的互動也要能夠保持跟他們的親近感。商場的氣氛怎樣,服務鞥能不能帶給人愜意的感覺都至關重要。讓人們感覺到去這個商業綜合體不但可以休閑娛樂和購物,還會增長方方面面的知識。

 

體驗式商業是傳統商業的升級,更關注消費者在正而過消費過程中的整體感受,是未來商業地產發展的趨勢所向。這些商業形態警徽催生出更多富于設計感的空間,進而為都市綜合體帶來更好、更持久的商業氛圍和盈利能力。

 

黑科技+ 娛樂+ 社交的都市綜合體將帶來消費新體驗,如今隨著都市綜合體核心客群向90后、00后轉變,消費者需求和關注點已發生巨大變化,對他們而言,購物不是唯一關注點,追求黑科技、享受個性化十足的娛樂體驗和社交互動,才是重點。對于新生商業來說,了解客戶需求是關鍵。如何對消費者進行透徹研究,通過深層次、高頻率的消費互動體驗,撬動新生代龐大的社交流量,從而打造出革新性體驗mall,是在新消費和數字化時代,贏得消費者的關鍵。

 

當前,三四線城市的新商業項目以純粹的商業標桿為主;而一二線城市以“商業+”標桿為主,其“商業+”在向縱深的領域推進,但隨著經濟的發展、消費的升級和開發商的下沉,未來一二線城市商業的進程將會逐步在三四線城市復制,這是商業地產高質量發展的趨勢所在。

 

隨著信息科技的發展,信息化、智能化作為經濟杠桿,正在為中國經濟體培育新動能。借助這些信息科技杠桿,商業地產開發商正在構筑新的核心驅動力,商業地產的運營效率更高、形態更優、全鏈條變得更加智慧。

 

放眼今天,世界正在進入以信息產業為主導的經濟發展時期,信息化、智能化作為經濟杠桿,正在為中國經濟體培育新動能。對于商業地產開發而言,這是十分難得的機遇。

 

在信息產業發展大潮下,互聯網、大數據、人工智能同實體經濟深度融合,推動中國產業技術變革、產業模式優化升級和企業形態發生根本性轉變,這些信息科技因子正迅速滲透到商業地產行業中,從而逐步構建了商業地產全新發展的核心驅動。

 

這種驅動力至少明顯地體現在三個方面:

 

一是為商業地產開辟了頗具科技含量的試驗田。通過系統地采用最新信息技術、智能技術,商業地產開發商或在整個項目上、或在一個項目內部開辟專區,逐步建立一套可監測可更新智能化的商業地產運營體系,從而探索出適合其發展道路或復制擴張需求的“理想”的商業地產運營版本。信息科技正逐步推動商業運營的變革。

 

二是線上線下相融合,即利用互聯網、電子支付等信息技術,逐步建立線上線下相融合的交易模式,延長了企業的交易鏈條,拓展了交易的地理邊界。

 

一方面,借力大型線上平臺的強大交易能力,商業地產開發商得以借船出海另一方面,多家商業地產開發商利用便捷的信息科技技術,建立起覆蓋網絡端、移動端等多種連接端口的自有線上交易平臺。合生商業通過其自有的APP合生通,把線下銷售的場景搬到了線上,除了到現場逛街,還可以通過手機APP下單,打破了購物中心的地理輻射局限。

 

三是將信息科技應用于商業地產全鏈條之中,打造一個基于互聯網、大數據、人工智能等信息技術的全新的商業生態體系。這樣的商業生態體系,表現為形態更高級、分工更復雜、結構更合理。

 

從商業形態和結構來看,一方面,是利用最新信息科技來捕捉、適應、把握消費需求,進而實現商業生態的重構。即通過一系列互聯網等智能手段收集銷售數據,從而捕捉消費需求的變化態勢,進而驅動供給端進行針對性改造,實現了生產、交換、消費的社會生產流程的重構,使得供需更加匹配,空間資源、內容資源的利用效率更高。做體驗式商業歸根結底都是在研究消費者的心理,一個有生命力的品牌,必須在生活中隨著節奏、經濟的發展以及整個社會的轉變能夠不斷地研究不同消費者的需求,進而才能打造出適應市場需要的產品。

 

另一方面,與適應和把握消費需求相同步,一部分商業地產開發商也在逐步探索利用現代信息科技來引領消費需求、引導消費動能的釋放。通過建立會員體系、消費趨勢的分析和預測等,開發商能更好地判斷出潛在消費需求。在這一基礎上,開發商借助線上線下的一系列內容服務體系,包括塑造IP、提煉創意活動等,進一步滿足消費者需求。

 

就分工而言,信息科技不僅直接作用于位于前端的交易服務體系,還將逐步延伸到商業地產的各個環節中,在居于后臺的一系列服務保障體系中落地生根。具體而言,在商業地產全鏈條中,包括供應鏈體系、成本管理體系、物業管理體系、安保體系、交通照明等建筑節能體系中,現代信息科技的應用越來越廣泛,有效地降低成本、提升運營效率、提升服務質量,逐漸開啟了商業地產的智能時代。大數據信息技術還在向商業地產的產業鏈條上進一步延伸,逐步實現商業地產開發商內部數據和外部數據的連接、融合,并進一步為商業地產賦能。

 

未來十年,商業地產可謂是挑戰與機遇并存,能否轉變商業運營思想觀念并能有時俱進的服務理念將決定著商業開發企業的生死存亡。同時未來城市群的將進入新一輪的商業發展機遇期。在數字化與全球化交融的時代,城市群的崛起將與中國的新經濟產業發展同步,新經濟發展的高度也必然是城市群未來發展的高度。

 

商業地產近年來發展迅速,未來市場前景廣闊。隨著經濟的發展,人民生活水平提高,老百姓的消費方式和消費觀念不斷發生著變化,商業地產發展不斷出現新的趨勢和特點,歸納起來有五大趨勢:

 

第一、市場定位更明確更細分。

(1)綜合項目內通過區域劃分不同年齡及不同生活品味客群。以不同的年齡段、消費品味、生活追求等因素作為區域劃分的基礎,如在兒童消費區域,就包含了青少年購物、娛樂、培訓教育等多主題;在景觀優美和較為清凈的區域,則劃分專門的休閑餐飲區,適合需要清靜和品味的人群停留休息,這樣既不用夾雜在購物區中尋求安寧,也避開了傳統餐飲的嘈雜。

(2)針對某一特定年齡群的項目逐漸興起。以明確的年齡層來定位客群,通過對這一年齡層的消費模式、生活方式、品味追求進行深入分析,將客群所需的購物、餐飲、娛樂及社交等全部需求通通融合進項目,成為這一年齡層的生活消費平臺。

(3)以特殊喜好和品牌認知度為基礎的細分市場。

 

第二、注重體驗性,增強吸引力。最早期的商場僅僅是為購物而開發

后期的MALL開始讓消費者適應了涵蓋娛樂、餐飲、休閑的一站式購物中心。為了消除消費者對商業項目的純消費認知度和距離感,在新項目中融入了體驗性、參與性的元素,吸引更廣的客群和鎖定部分特定客群。如充分考慮表演和活動空間;通過某一科技、特色題材吸引眼球,用一些極具沖擊力的物象挑起觀眾的好奇,成為其鶴立雞群的重要砝碼。

 

第三、各類零售品牌的布局與發展呈現新態勢。

(1)一二線城市的零售品牌迅速互通。從一線到二線各大城市,商業項目中的品牌差異化逐漸縮小。

(2)部分國際品牌甚至從二線城市啟程,選擇“曲線奪市場”的策略。

(3)電商的興起快速改變了人們的消費習慣和觀念,實體店與網絡、郵政等店鋪整合。B2C、C2C持續火熱,分流了實體店的部分客源,而部分商家則開始考慮將這兩部分的營銷模式相結合,相互彌補在實體和網絡中流失的客群。

 

第四、建筑空間個性化多元化,向開放式躍進,注重環境、景觀的營造。

(1)進入開放式商業建筑時代。新興的商業大多數進入了生活方式體驗中心的新時代,因此在整體氛圍和購物環境的營造上更加多元化,將各商業街區或主題板塊聯通,配合適當的主題和景觀,使整個項目自成一體,帶給消費者一個不一樣的寬松、閑適的購物環境。

(2)強調空間層次的多元化。原有多層建筑的單層平面布局形式開始被打破,而更多的采取了下沉廣場、空中連廊、空中花園等設計手法,讓建筑間的聯系更緊密,同時打破了單調乏味的平層布局,消除了消費者的視覺疲勞感,融入一個更加層次結構豐富的商業空間。

(3)多變的建筑外立面。突破了方盒子的常規設計,表達手法更融入了各種立體圖形、不規則型、帶強烈藝術設計感等多種組合,給予了城市更加豐富的建筑表達。

(4)著力塑造景觀和小品。景觀塑造最能體現一個項目的情調和檔次,而小品的豐富則更充分表現了項目的精致與品味。對于環境的營造,在固有的良好自然景觀區域開發為最佳,通過植被、流水、主題景觀、應景小品等共同作用,合力營造其要表達的氛圍。

 

第五、專業市場和綜合市場的商業地產特點明顯,投資者需認真考察。市場商業按專業市場和綜合市場區分,特點明顯。專業市場往往集中經營某一類(種)商品,如建材市場、電子市場等;綜合市場經營的商品雖然有范圍,但基本上覆蓋的是某一大類商品,如北京萬通新世界商品交易市場等。

 

另外再談到未來商業地產發展出現新的趨勢和特點中AI技術在商業中的運作不得不提及,未來商業同時還是AI技術與商業的高速融合發展,互聯網進入了下半場,線上與線下融合的新零售模式興起,人工智能、大數據等前沿黑科技大爆發,商業地產領域已經逐漸進入AI智能營銷時代。互聯網背景下,大數據發展最為迅速,此應用主要關注的是通過比如人臉識別技術對消費者進行消費習慣的大數據分析,以此更好地了解客戶,了解他們的喜好和行為。

 

例如,在線的各種購物平臺,用戶所收到的購物產品推薦,就是運用大數據的結果。經常使用淘寶的人可能會有這種感觸,前幾天搜索了一款產品,后幾天就會時常收到相關產品的推薦。不僅是購物上,大數據還可用來為未來的形勢做預估。伴隨著大數據的普遍使用,未來大數據的應用已是不可阻擋地必然趨勢。

 

商業的宿命就是競爭。商業地產開發商們只有牢記服務美好生活的這一初心,把握城市更新和消費升級的時代機遇,通過塑造商業標桿構筑發展高地,才能挑戰既往,才能無懼于未來。

 

通過以上分析,隨著房地產行業轉型進程進一步加快,外加政府對實體經濟的減稅去費幫扶作用,各地的產業政策扶持,包括提振內需的需求,林林總總的各類利好信息,讓更多的資本選擇進入商業地產。購物中心、寫字樓、公寓、酒店等如雨后春筍般涌現,雖然形式不一,但都指向商業地產已成為房地產商重新掘金的另一片藍海。

 

 

產業地產

 

在對產業地產進行情景分析前,首先就產業地產的定義進行描述,產業地是是圍繞著微笑曲線,構建的產業價值鏈一體化平臺,以產業為依托,地產為載體,實現土地的整體開發與運營。通過整合自然資源、社會資源、經濟資源等,打造產、學、研產業集群,幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力;幫助企業提升企業形象、提高企業發展力的新型產業形式。

 

簡言之產業地產的本質就是——空間服務商,時間合伙人。近十年產業地產的發展如火如涂,但同時也暴露出產業地產項目亂象叢生,隨著房地產調控力度的加大,以及土地、建安成本的增加,房地產利潤持續走低,市場競爭更趨激烈。但是,房企們的拿地沖動卻未減退,“產業”勾地成為了主流玩法,一些具有“產業IP”屬性的實業企業也正加入其中。在此過程中,以“產業之名、行地產之實”的現象屢見不鮮。

 

實際上,“產業地產”是房地產視角的名字,但從本質上來說,產業地產的核心內涵是“空間運營”。“空間運營”需要的是“長跑思維”下的深耕細作。這種商業邏輯,對于多年來已經習慣“快拿地-快開發-快賣樓”的地產商來說是很難接受的。這一點也是各界詬病地產商參與園區、小鎮、新城等項目開發、招商、運營的主要原因之一。

 

的確,從各地實踐來看,干完地產跑路,留下產業爛攤子給政府的現象比比皆是。“產業地產”作為園區、小鎮、新城開發運營“市場化”的必然產物,具有客觀存在意義。與政府相比,企業(產業地產商)主導園區、小鎮、新城建設,其運作模式更加靈活、資金配置更加充裕、招商能力更加強大、運營服務更加專業。因此,政府應遵循市場規律,但與此同時,更要做好“裁判員”,提高“產業+地產”項目的篩選、識別能力,加大監管。

 

傳統的房地產開發模式已經過去,未來房地產一定是產業配套概念,將向產業融合、產城融合方向發展,房地產要從“住”“炒”轉向更廣范圍的“用”。產業地產行業由于其本身可持續性發展,在不景氣的地產行業中,屬于朝陽行業,未來前景廣闊。

 

新型城鎮化、產業結構轉型升級等都要求產業園區與城鎮實現融合發展,產業園區運營與新型城鎮化建設國家戰略相結合,實現產城融合是發展的重要趨勢,產業園區的要素和城市的功能結合在一起才有更大的發展潛力“園區運營+配套”的產業新城模式將是未來產業地產發展的一大方向。

 

未來產業地產的發展前景,可以從三個方面描述:

 

第一、盈利空間可觀,目前國內排名前20的房地產商,有一半以上涉足于產業地產,并成立了專門的市場研發部門。開發商中包括萬達、復地、富力等大開發商在內,京東等企業均已涉足產業園區運營領域。房地產企業看中產業地產,主要受高盈利性和低投入的驅使。產業地產的周轉率和收益率都要遠遠高于住宅,所以容易吸引開發商。從歷年產業地產開發上市企業披露年報來看,綜合毛利率基本在40%以上,甚至超過60%。一般來說,住宅和商業地產的收益率不到5%,而產業地產則可以達到8%。另外,住宅地產的暴利已經過去了,而產業地產的暴利時代則剛剛來臨。

 

第二、產業地產人力結構建設將是行業產業園區成功運營的關鍵點,中央出臺相關產業地產文件后,地方政府逐步產業地產經營管理,產業開發區的開發運營將更加市場化。組建專業化的運作隊伍,招商隊伍,構建完善的運營組織架構,才能優化人才隊伍、及時改進管理理念、提升服務質量,從根本上解決政府運營管理人員少、專業化程度低、企業需求響應滯后等諸多問題。運營商應按照企業的需求將服務內容分為若干模塊,如物業管理服務、融資擔保服務、企業咨詢服務和人力資源服務等,運營商將以專業經營或者專業服務外包的形式與來與廠家需求實現全面對接和即時響應,使企業不出產業園區便可以解決所面臨的服務需求問題。專業化的運營管理團隊和運營體系是未來產業地產的關鍵,人力結構建設也是重中之重。

 

第三、產業地產經濟將在中國經濟發展中扮演更加重要的角色,中國經濟增速現階段由過去兩位數增長進入個位數增長,顯示出放緩態勢。除此之外,固定資產的投資、財政收入、進出口、外匯儲備等方面的數據也顯示出放緩的態勢。但是另一方面,中國經濟平穩增長,比如消費增長非常平穩、勞動力就業平穩增長、基礎設施投資加速、“一帶一路”所帶動的對外直接投資增長等。中國經濟已經進入新常態,從高速增長到中高速增長,這是一種規律性的變化,有其一定的合理性,其中有老齡化、過去的增長模式過于粗放等原因,因此需要進入“換檔期”,需要對經濟結構進行調整。新常態經濟是一個轉型經濟,依靠外需轉向更多的依靠內需,高投資轉向投資與消費合理比例,從第二產業為主轉向二、三產并進,從低附加值轉向高附加值領域,從勞動密集資源密集轉向技術密集、知識密集,這是個轉型經濟,轉型需要動力,需要新動力。

 

作為產業園區發展的重要支撐,產業地產將迎來黃金期,并在中國經濟中扮演重要角色。產業地產行業的新熱潮,將引領區域運營與價值創造的某種新趨勢。這除了受目前的跌宕不安的經濟環境大背景影響外,產業地產與傳統商業地產、住宅地產本質的區別或將決定了產業地產未來的歷史使命。它不單是以好地段所在地形成的自然輻射,而是在產業集聚優勢、區位發展優勢的基礎之上,借助城市發展的綜合資源優勢,依托地區經濟能量、城市功能的提升,促進城市新型產城融合繁榮和升級。

 

通過十九大報告中關于國家戰略目標、經濟改革(供給側的改革)等相關內容進行解讀,從宏觀層面解讀中國未來30年發展前景及對房地產行業的影響;同時全盤考慮了經濟情況、城鎮化進程,婚姻狀況變更、考慮了人口自然增長,也考慮了中心城市的引領作用,并從房地產行業的未來需求量、城鎮人均住房面積、空置率、高質量的商品房供需關系、租賃市場的現狀與未來發展情景、長效機制的管控作用從經濟層面、人口層面、社會發展層面、行業的供需情況對行業的未來發展趨勢進行解讀;同時還聚焦商業地產從全國的商辦現狀及未來在產業政策的引導下的商辦市場前景分析;通過以上層面的分析與預判得出結論,中國房地產業在2030年前依然會持續增長,同時要清楚房地產業的長久發展,既需要尊重市場、尊重市場規律,也需要政府落實宏觀政策、保持適度調控。

 

從短期內預判:2019年房地產業將是一個穩中向好;2020年是一個整體趨向好轉;2021年房地產業將全面向好。

 

未來中國城市將圍繞19個城市群發展,特別是中西部一些新興城市群的澎湃發展。

 

其一、未來中國北上廣深一線城市將整體進入一個經營持有的階段,不適合房企做規模,房企要是繼續在一線城市做規模,那就是緣木求魚。

其二、未來中國二線和強三線是最好的樓市主戰場。

其三、未來大部分三、四五線將逐漸萎縮,發展會停滯不前直至消失,但位于中心城市圈的三、四線城市由于對一、二線城市有產業補充作用,將發揮互融互通的作用,這些城市也會持續向好。

 

從商業地產看,國內商業地產將出現階段性、區域性相對過剩局面;未來商業地產體驗式業態、兒童業態、全渠道轉型是大勢所趨。因此,具備較為合理的盈利模式(租售并舉、以租養售)有較強的融資能力(融資渠道創新,融資成本低、輕資產運作、高周轉)、經驗豐富的商業運營團隊(策劃、招商)和較高的物業服務水平(統一運營管理)的地產商將會更勝一籌。

 

從產業地產看,未來十年將迎來黃金期,并在中國經濟中扮演重要角色。從創新培育器、產業孵化器到企業加速器,通過完善的合作機制中國產業地產所搭建的產業平臺在未來十年將培育出世界上最多的獨角獸企業,將引領區域運營與價值創造的新趨勢。

 

 

結論

綜述,地產新時代,全篇通過四個章節對房地產三十年行業各方面的回顧總結與展望,得出以下結論:

 

第一,中國經濟的基本面依然向好;第二,中國的城鎮化進程到2030年達到70%的目標不變;第三,城鎮居民尤其是新市民的住房需求依然沒變,這是未來房地產發展的巨大潛力。第四,各項宏觀調控措施,有各個地方政府承擔的宏觀調控主體責任。第五,做為商業地產從國家政策面的支持、經濟面的上行、與商業地產相關的經濟與人口數據又都在上升階段,未來十年商辦市場的總體面是好的,但回歸到個案,商業項目的成功與否除了基本面的判斷之外,具體項目的選址也直接關乎項目成敗,正如李嘉誠所講的房地產除了地段、地段、還是地段。產業地產需回歸以產業為核心,未來十年通過如何搭建優質的產業發展平臺為行業己任,通過“中國智造2025”的產業發展目標,努力塑造以地產開發為空間載體,以產業科技服務為平臺靈魂,將中國的產業地產推向新的高度,培育出更多的獨角獸企業。

 

我們應該對未來的房地產形勢充滿信心。改革開放40年,房改30年,中國快速的城鎮化進程迎來了一個全新的轉折期,面對“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”這一社會主要矛盾,房企應“不忘初心,牢記使命,將改革開放進行到底,不斷實現人民對美好生活的向往,在新時代創造中華民族新的更大奇跡!創造讓世界刮目相看的新的更大奇跡!”

 

40年,中國房地產的巨大變化,未來15年,中國房地產鳳凰涅槃再創輝煌!

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