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行業新聞

商業地產招商六忌

來源:未知       作者:陳嘉男       時間:2019-05-20 14:24

商業地產想順利招商,開業后持續有效的經營,必須進行科學的規劃,完善細致的商場規劃是商業地產避免開業后迅速倒閉的前提。

 

一些商業地產在操作時,因為經驗不足的原因,會導致形成招商容易倒閉早的惡劣境地,在此片面總結一下造成商業地產招商開業后經營不善的原因,希望對受眾有些許幫助。

 

一忌:請無商業運營經驗的策劃公司全程運營

 

商業地產操作完全不等同于產品與社區房產的操作模式,它需要的是系統的商業運作模式支撐,各個不同的環節都需要精于商場操作的人力運作,很多商業地產項目不經考慮就聘請一些毫無商場運作經驗的策劃公司來做全程運營,實在是犯了商業地產的操作大忌,試問,連基本的動線設計都不會的策劃公司你敢相信嗎?

 

在我接觸商業地產過程中,發現很多策劃公司依然在運用為企業產品策劃時的思路在實施,更多的甚至是在用頭腦風暴進行“概念”炒做,以為只要有一個好的概念,就可以一切無憂,殊不知,商業地產運作的各個系統是互為聯系的,業態規劃、運營模式、管理體系構構建的支持才是最終商場是否能夠有效存活的重要條件,招商所面對的商戶更關心的是內在的運營環節,否則概念再好,招商后的存活率也是相當渺茫。

 

二忌:混淆的市場調研

 

很多商業地產的操作公司依然從項目周邊各經營場所分布、消費者調研、人流、社區居民分布等基本要素的來操作,這是傳統社區類住宅調研的方法,此類調研只能作為商業地產調研中的一個小要素。

 

商業地產的操作在做市場調研時,更注重當地商業形態的結構,會從當地競爭力的業態組合作為出發點,對各個商圈主業態、模式進行分析,并結合項目的本身情況進行綜合評析,以此為后續的定位及業態規劃提供科學支持。

 

操盤的一家商業地產項目,當時收取調研費進行競爭的是國內一家著名的策劃公司,派了6個人的項目組到達,但是發現,6個人中沒有一個人操作過商業地產,只有項目總監曾經策劃過住宅房產,而且有四個是年齡只有二十二三歲的年青人,最后市調報告中,為商場定位的基本依據就是調研了數以千計的消費者后,根據消費者的需求,為該商場做出了純高雅一族的定位,可笑的是根本沒有去考慮此類的業態組合能否讓商場持續存活,如此的做法是典型不知深淺的不負責任的思想。

 

三忌:自以為是的另類定位

 

沒有商業運作經驗的策劃公司及部分商業地產在操作時,差異化策略會作為規劃定位首選,操作的方式就是如何制定吸引眼球的概念定位,這類公司操作習慣了產品的概念模式,以為商業地產的操作也會一樣火爆,而只以概念為突破口,想當然的將商業地產打造成定位獨特的形式,卻不去考慮定位是否合適?商場業態如何搭配?市場是否是如此大的容量等核心問題。

 

商業地產想操作成另類獨特的定位形式有三個要素:

 

1)、核心商圈。

 

2)、交通發達。

 

3)、營業面積低于3000平米。

 

如果背棄了以上三點要素,既使招商情況再好,開業兩個月內就會顯出疲態,業戶糾紛100%會發生,倒閉是理所當然的事。

 

四忌:經營業態規劃混亂,急功近利簽約

 

業態規劃是商業地產成功運營的重要環節,商業地產最忌諱的就是業態規劃不清,隨意招商簽約,為了簽約而隨意安排商戶想要位置,甚至為了客戶簽約,招商代表會個人口頭答應商戶的一些附加條件,這都為開業后商場的運營埋下不好的伏筆;因為不做品類要求,開業后商場的重貨現象非常嚴重,惡性競爭難免,甚至有的商戶大動干戈;如果開業后經營順利,業戶的矛盾不會激發,一旦開業后經營不順,所有的問題原因將會直接全部推給商場方,對商場運營極為不利。

 

有一家商場,為了快速回款,竟然把人氣最旺的女性類商品全部放在一樓經營,而將二三樓做成男裝與家紡類,結果就是一樓人氣很旺,二樓三樓根本上不去客流,這個低級的規劃使二百多家商戶天天賠錢,商戶與商場的糾紛天天發生,再加上簽約時不同的簽約政策外漏,很多商戶紛紛要求商場退租,商場根本不可能進行大調整,而苦不堪言。

 

五忌:動線處處死角

 

動線設計是商場開業后全面盈利的關鍵因素,只有將動線設計到位了,才能保證客流量能夠自然的到達商場的每個位置,不會使商場形成某個部位的死角。

 

DS商場(22000平),在籌劃時請了FYDE房產代理公司為其規劃,該策劃公司是住宅型房產專業代理機構,對商業地產運作卻是一知半解,根本不知如何避免死角形成,而盲目的為其制定了動線,結果建成后商場四個角全部是死角,只是在扶梯附近的業戶經營良好,四個死角人流稀少,退鋪事件天天發生。

 

六忌:運營模式滯固

 

每一種運營模式,都必須建立與之相對應的操作系統,如樓層管理模式、各品項分類、采購分類、進銷存管理、業戶管理模式、采購協助模式、收銀模式管理、類別輸入管理等等,正規的商業地產項目在招商的同步就會為后期運營管理進行建設,也會在招商中向商戶體現;而沒有商場運作經驗的公司則會搬來其它商場的運營模式,只知表面卻不知內里深度,根本不清楚每一個環節所對應的系統設置,不用開業就會造成一片混亂。

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