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產業地產三大運營模式解讀

來源:產城瞭望       作者:飆馬中國       時間:2020-06-19 17:19

作為區域經濟與產業經濟的主要平臺與載體,產業園區的運營直接關系到傳統產業的轉型升級,在“十三五”期間經濟發展進入“新常態”的背景下,產業園區也進入了全面升級的打造:第一,持續加強各方的協同合作,促進產業園區的平衡發展,全面提升產業運營實力;第二,加強產城融合,進一步拓寬園區內部的服務體系,以打造全產業鏈集群發展的產業園區模式,推動城市的升級;第三,結合科技發展趨勢,利用創新科技手段,積極布局高新產業項目,打造高科技、智能運營園區。

圖:產業園區全產業鏈協同打造產業集群模式

1、聯合政企、金融與科研機構多方協同深化合作,全面提升產業運營能力。

產業園區的客戶以政府與企業為主,因此產業園區的運營對企業的資源協同能力具有較高的要求,在經濟發展新常態的背景下,產業地產公司內部強強聯手、外部聯合專業優勢資源互補,全面深化各方資源的合作協同能力,進一步推動產業園區的發展。

華夏幸福“開發性PPP”模式:華夏幸福秉持“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”的系統化發展理念,通過創新升級“政府主導、企業運作、合作共贏”的開發性PPP市場化運作模式,探索并實現所在區域的經濟發展、城市發展和民生保障,有效提升區域發展的綜合價值。通過采用開發性PPP模式,華夏幸福與地方政府各司其職,政府是園區開發建設的決策者,對基礎設施及公共服務價格、質量實施監管,并專門設立園區管委會,負責對接相關事務;華夏幸福作為投資開發主體,在規劃設計、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展、城市運營六大領域,為所在區域提供可持續發展的全流程綜合解決方案,為政府與企業合作開展PPP模式提供平臺,創造出“1+1>2”的效果。

聯東集團的“聯東U谷”模式:作為產業園區運營服務商,“聯東U谷模式”通過實現區域土地集約發展與促進產業集群快速成長,有效解決企業和政府雙方面臨的多種問題。聯東集團實施“兩優、四有、三審”的發展戰略,即集中發展優質項目和優質客戶,對入園客戶執行“金門檻計劃”,通過嚴格的招商體系內部自審、報政府審核、集團總部審核的“三審”流程,形成“招審分離”,最終實現產業有方向、產品有形象、客戶有質量、去化有保障,可為政府提供解決土地集約利用、企業持續化稅收的方案,同時將產業園區打造成為支持企業快速成長的優質平臺,從而實現企業、政府、產業園區運營商三方共贏,形成園區發展的正循環。在運營服務方面,聯東U谷整合入園企業的需求,以區域產業政策為導向,將科研院所、產業、政府引導政策、金融機構、第三方專業服務機構等要素進行有效融合,為入園企業在技術升級、產業轉型方面,提供人才、資金、市場、品牌等方面的助力,形成各方資源的協同合作,全面凸顯產業園區運營的綜合實力。

市北高新“基地+基金”、“融資+孵化”探索產業孵化投資新模式:2018年,市北高新結合園區大數據產業資源和豐富的企業客戶資源,通過聯合知名股權投資與基金管理機構,組建具有市北特色和優勢的市場化產業投資基金,尋求產業投資新路徑;同時優化產業投資體系化建設,加大對園區內企業的深度梳理,建立市北科創企業數據庫,并制定全方位的科創企業引培方案,蓄力產業投資業務,進一步深化“基地+基金”、“融資+孵化”的創新運營模式,有效發揮資本的聚攏效應,幫助園區科創企業實現關鍵技術、商業模式、規范治理等方面的突破,同時,也將充分釋放資本的“虹吸”效應,吸引更多的優質企業與優秀人才進入園區,有效實現“資本”與“智本”的對接。

2、持續深化產城融合,以打造一站式、生態閉環的產業集群助推城市升級。

產業園區的發展以產業為支撐,產業園區是產業要素資源聚集與發展平臺,產業園區的開發建設離不開各產業要素的協同,“一站式、生態閉環”的產業集群發展模式有效加強園區價值實力的同時,也可實現整個產業鏈條的合作共贏,進一步助推城市的升級發展。

招商蛇口“前港-中區-后城”綜合發展模式:以港口或者交通樞紐港、人流聚集的樞紐為切入口,以臨港的產業園區為核心和主要載體,配套城市的新區開發,通過“港--區--城”的有機融合與協同發展,形成涵蓋產業、商業及其配套的城市功能以及生活、休閑、文化、娛樂等服務設施的產城融合生態圈,把生產、生活、生態的內在聯系協調一致,實現宜業宜居、有機共榮的人民美好生活場景,形成生態圈式可持續發展的模式,由此實現港、產、城聯動,將政府、企業和各類資源的協同,成為城市轉型升級的重要途徑。經過蛇口工業區40年的建設運營,招商蛇口的“港口、園區、城市”三位一體綜合發展模式,為企業帶來商業利益的同時,也為城市發展帶來了巨大的社會效益。

張江高科“新三商”模式:即科技地產商(全產品線)、產業投資商(全創新鏈)和創新服務商(全生命周期)。張江高科以科技地產為產業集聚的空間載體,通過創新服務加強張江高科與園區內企業的連接,最終以產業投資的形式參與到企業各個階段的發展,促進整個園區的產業發展,分享全產業鏈發展結果。“新三商”戰略定位是張江高科從單純的園區開發向產業投資服務身份的轉變,通過投資產業、孵化產業、聯合包括中國銀行在內的多家金融機構為企業提供投貸一體化服務,通過變現上市金融資產等途徑進行退出,形成良性的、持續滾動的投融資機制,以此助推全產業鏈的發展。

3、結合科技發展趨勢,以智慧、科技創新園區運營。

2018年政府工作報告明確指出產業發展方向,通過推動新能源、新材料等新興產業的發展,實現制造強國和創新性國家建設,進一步推進供給側結構性改革。企業為迎合國家發展需要,助力國家完成產業升級,依據國家產業升級戰略積極布局高新項目。

一方面,部分企業憑借強大的產業運營基礎,以智慧、科技為產業為方向,全面打造高科技產業園區。如招商蛇口在南京打造以“人工智能”和“互聯網+”為主導產業的紫金智谷產業園,園區集創新孵化、科技研發、創業投資等多種產業功能于一體,助力南京高新產業升級;東湖高新與重慶兩江新區合作啟動兩江半導體產業園項目,通過高端研發、設計來打造中國西部半導體發展新引擎、重慶半導體產業創新示范基地,進一步完善重慶半導體產業鏈條;啟迪協信首入杭州落子丁蘭智慧小鎮,以科技產業為導向,未來將打造成為杭州的智慧中心、新產業中心、科技創新中心和人才聚集中心。

另一方面,部分企業采用高科技手段全面升級園區運營服務,全面打造智能運營產業園區。如隆基泰和作為集地產開發、商貿物流、清潔能源于一體的環首都新型城鎮化優質運營商,持續打造以新型城鎮化建設為核心的全產業生態圈,主動承接北京外溢企業,不斷助推環首都區域經濟繁榮與發展,滿足從城市建設、城市服務到可持續發展的城市運營全程需求。在信息化與全覆蓋的發展時代,隆基泰和一方面投資新興產業,在霸州投資興建高分子材料產業園;另一方面,利用新技術做商貿物流,包括產業園區的建設和招商,利用大數據、電子商務的技術與工業旅游相結合,真正做到線上線下一體化,全面優化產業園區的運營服務水平,以科技創新園區運營模式。上海臨港的浦江園區在雙創載體和平臺建設方面取得突出成果,AI-Park建設獲得實質性推進,科技廣場三期A-B眾創空間引進了全球醫療技術創新孵化和加速基地項目。

結語

歷經數十年的發展,國內產業發展形勢成為產業地產更新升級的風向標。隨著產業的轉型升級,產業運營商聯合政企、金融與科研機構多方協同深化合作,全面提升產業運營能力;持續深化產城融合,以打造一站式、生態閉環的產業集群助推城市升級;同時,運營商注重運用信息化等創新技術手段創新園區運營。

文章來源:產城瞭望

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