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商業地產定位有多重要?

來源:睿博行商業       作者:飆馬中國       時間:2019-11-01 16:56

做商業地產,是長期投資,不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期,來獲得長期穩定的現金流,不能搞短平快,不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。

準確定位

1、定地址。

選址非常重要,能在成熟的商業區域為首選,也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。萬達在寧波的項目,綜合面積45萬平方米,商業面積25 萬平方米,這個項目在新區。為什么選在新區?

第一,旁邊有行政中心,工商、稅務、保險、銀行都搬過去。

第二,附近規劃有大的居住區,大約10平方公里,這個地塊正在大規模開始建設,而且地價、房價比較貴,平均房價6000元左右,將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大,但將來升值潛力大。

商場上有句名言,“一步差三成”。還有句話叫“隔街死”。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮,一定要反復研討,一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。

2、定客戶。

目標客戶要選好。第一批做了六個單店,沃爾瑪一樓賣出去做精品店,一平米2、3萬元,因為售價高,租金高,只能經營服裝、皮具等高利潤商品,但實際上經營不好。

我們很奇怪,為什么沃爾瑪那么大的人流一樓的人氣不旺呢?經過反復觀察,沃爾瑪每天有幾萬人進出,但只有百分之幾的客戶進入一層精品店。

因為沃爾瑪是針對大眾客戶,而精品店的客戶是高端消費者,兩者的定位不符。從第七個店開始,我們開始組合新的模式,把百貨、電影城、美食廣場、數碼廣場組合在一個購物中心里面。

這些主力店的客戶,與我們精品店的客戶,是基本吻合的。所以凡是做了組合店的,問題就少多了。

3、定規模。

購物中心規模,不是越大越好,也不是越小越好。

商業地產有兩個最核心的指標,一是業主的平方米租金收入,二是經營者的平方米銷售收入。10萬平方米的購物中心,每平方米月租50 元;20 萬平方米購物中心由于規模大增加招商難度,招商時就要適當降租,每平方米月租40 元,那說明10萬平方米就是最佳規模。

做購物中心出現一個很不好的現象,就是求大。我聽到一件事,安徽一個地級市要做一個購物中心,規劃面積53萬平方米,我感到很害怕。這個地方有多大,有多少人去購物?

就我們自己的經驗來看,在中國做購物中心,無論多大的城市,一個購物中心面積最好是10 萬平方米左右。最大面積也不要超過20 萬平方米,超過20萬的,增加的都是無效益或低效益面積。

4、定業態。

一個商業項目的成與敗,可以說在業態定位的時候就已經決定了80%,剩下的20%,就取決于操作團隊的實力了。業態定位就好比一個軍團的作戰計劃,在總方針的指導下,迂回機動作戰。

業態的定位首先就決定了整個商業項目的功能布局、建筑結構布局等多方面的因素,好的定位也能最大程度的節約項目的建設成本。

業態定位應該是以最合適的才是最好的為原則,不應過度的追求新、奇、特,有些商業項目的業態定位相當的新穎,可在招商過程中卻舉步維艱,從而極大的影響了項目的銷售或經營。

招商在前

一定要招商在前,開工建設在后,招商主要解決兩個問題:

1、確定主力店。

主力店的確定是有學問的,不是多多益善,以我們自己經驗來看,一個MALL里面,3-5個主力店足矣。我們以前做過一個MALL 里有10個主力店。

主力店一定要跟MALL的地點結合起來選定。在城里商業區做,最好就是百貨、電影城、數碼城,如果地點差一點,可以做超市,再遠一點到了郊區,才可以做家居,做建材等。

在這方面我們有教訓,曾經在最黃金地段做了兩個建材超市,租給國際頂尖企業,但是效益就不如郊區店。

至于主力店,最好是不同業態的主力店配合,百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個,搭配在一起,吸引不同層次的消費者,增加主力店的比較效益。

最好不要在一個MALL里做兩個同樣的主力店。當然也有例外,美國有一個MALL 里做了五個百貨店,而且生意都好。

2、選擇次主力店。

萬達的主力店已經有16家,缺的是500-1000 平米的次主力店。我了解在英國、美國等發達國家,有30 萬種商品可以選擇,在中國,只有10萬種商品。

中國最缺的不是主力店,也不是小店鋪,最缺的就是有特色經營的500-1000平方米的次主力店。相當部分購物中心的開發商先開工后招商,建到一半再招商。

筆者考察過廣州和上海的兩個MALL,通過朋友關系找到我,他們看中萬達有十幾家戰略合作伙伴,請我去幫忙招商,只要我能幫他們招商成功,可以給我30%的股份。但他們做出的項目,沒有研究主力店有什么要求而是按普通公建標準建設。每層荷載統統500公斤,層高也全部一樣,我一看就知道麻煩了。

超市至少要1 噸承重,建材要4 噸,圖書要2噸,你怎么改?所有的主力店看完,都回一句話:不去。這兩個項目,一個40多萬平,一個20多萬平。是欲罷不能,想干不行。所以,招商在前非常重要。

規劃設計

主力店招商解決以后,購物中心規劃設計注意三點:

1、交通體系。

規劃設計中最重要的是交通體系。

第一是平面交通體系,人車要分流,人流出入的大門口不要緊挨著車出入口。

第二考慮垂直交通體系要合理,方便人流上下。

第三卸貨區要合理安排。多數做法是放在地下室,保證地面整潔,消費者看不到貨車,尤其是建材、超市等,這樣比較方便顧客。

2、高度、荷載。

不同的業態對高度、荷載的要求是截然不同的。超市最少要1 噸,圖書要2 噸,建材要4噸。做餐飲樓板要降板,要排油,排水。不考慮是行不通的。所以招商在前面,設計就更合理一些。

3、留有余地。

我們做前幾個店時,高度平均5米多,當時覺得夠了,當時我們還沒有與時代華納結成戰略合作伙伴,沒有考慮做數字影院。與華納簽約后,發現原來的店做不了影院,層高不夠。

影院層高的下限要求是9米,只能把頂層拆了重建,造成很大損失。所以我建議,做購物中心設計的時候,最好留有余地。一次性的投資只多花一點錢。

成本控制

成本方面注重三點:

1、集權控制。

選擇施工隊伍,招投標,集中采購,都以集權控制為主,各公司、各部門各自為政是控制不好成本的。

2、準決算管理。

所有項目全部施工圖出齊,預算做好,與施工單位簽訂準決算合同,凡是沒有圖紙變更,就不再決算。這樣可以很好堵塞內部管理的漏洞。

3、從設計上控制成本。

成本控制的關鍵是設計成本控制,要實行帶造價控制的圖紙設計,才能真正把好成本關。

物業管理

物業管理是購物中心能否保值升值的關鍵。購物中心的物業管理不同于住宅的物業管理。商業物業管理很重要一點內容,就是需要補充招商。任何一個店的招商工作結束后,并不意味著招商就結束了。

所有的商店在開業一年內,租戶置換率達到20%-40%,只有等到開業三年穩定后,租戶置換率才可能降至2%-3%。

基本分類

按照行業分類:

1、零售功能房地產(百貨商場、商業街、超市、家居建材,以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL)

2、娛樂功能房地產(電影城、娛樂城、KTV)

3、餐飲功能房地產(大型飯莊、快餐小吃、冷飲店)

4、健身服務及休閑功能房地產(健身中心、美容院)

5、商品批發商業地產(義烏小商品批發市場)

6、居住以及辦公用商業地產(寫字樓、酒店式公寓、產權式酒店、老年公寓)

功能分類

泛指用途為商業、服務業的物業。國內常見有:底商、寫字樓、商務中心、步行街、MALL、購物中心、專業性市場。

地域分類

根據不同的城市發展規模,城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況。如:北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環、西單、阜成門等多個分散的商業中心,商業分布呈現多極化現象。

文章來源:睿博行商業

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