商業地產
  •     狹義來講,城市綜合體是以建筑群為基礎,融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體)。但是隨著時代的進步,越來越多源于城市綜合體運作模式的綜合體建筑不斷演化出來,它們的功能比狹義意義上的城市綜合體少,根據不同功能的側重有不同的稱號, 但是可以都屬于城市綜合體。




        如:(1)商務綜合體——一般是CBD,酒店和寫字樓為主導,未有居住物業;(2)商業綜合體——區域中心,以購物中心為主導;(3)生活綜合體——郊區和新城,居住比例高于30%;(4)單一綜合體——一為無住宅、公寓的純綜合體;一為單棟建筑多種功能;(5)綜合體集群——一個以上的綜合體復合體或商圈。


        城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能,所以也被稱為“城中之城”。


        大型城市綜合體適合經濟發達的大都會和經濟發達城市,在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重,一般來說,酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。


        城市綜合體與多功能建筑的差別在于,多功能建筑是數量與種類上的積累綜合,這種綜合不構成新系統的產生,局部增減無關整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優化組合,并共同存在于一個有機系統之中。


        大型城市綜合體是經濟發展的必然要求,我們根據特點可以劃分為:


        城市CBD中心的城市綜合體,如北京萬達廣場


        交通樞紐型城市綜合體,如北京國瑞城。


        城市副中心城市綜合體,城市副中心,是城市經濟新增長點。如上海五角場、重慶南坪商圈、無錫濱湖區、沈陽鐵西城市副中心等


        城郊結合部城市綜合體,如世茂·蝶湖灣。


        由于很多的大城市市區已經沒有能夠找出占地5萬平方米以上的地塊,因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結合部。


        城市綜合體是與城市規模相匹配,與現代化城市主干道相聯系的,因此室外空間尺度巨大,一般均具有容納超大建筑群體和眾多的生活空間。由于建筑規模和尺度的擴張,建筑的室內空間也相對較大,一方面與室外的巨形空間和尺度協調,另一方面則與功能的多樣相匹配,成為多功能的聚集焦點。


        通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃,將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來,同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系,組成一套完善的“通道樹型”(Access Tree)體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念,形成豐富多變的立體街道交通空間。


        應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現打破傳統建筑立面概念,通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。使建筑群體成為景觀的主體,同時又承載著城市文明與經濟發展的歷史責任。


        城市綜合體既有大眾化的一面,同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主;通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯網電腦等組成;安全系統通過電視系統、監聽系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設置和分區得以保證。


        城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標式建筑。如超高層酒店:濟南萬達廣場180米高超白金五星級酒店;又如高層地標式雙塔:無錫萬達廣場白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。

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