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商業地產之殤 爛尾項目如何操盤

來源:飆馬原創       作者:admin       時間:2019-10-12 13:31

商業地產之殤 爛尾項目如何操盤

最近某中部省份省會城市,靠近高鐵站附近的一個商業項目,被爆出由于資金鏈斷裂,無法繼續維持開業運營,準備以10億元的價格整體打包對外出售,主要包括一座購物中心數百間商鋪,200多個車位,數十畝土地。該商業項目靠近主干道,未來周邊有地鐵5號線,交通比較便捷。對于一些資金實力強大的開發商來說,這個可以考察評估看看,如果價格可以商談合理的話,表面上來看確實很誘人,省去了拿地、建造的成本,直接買現成的。那么這類的爛尾的商業項目到底值不值得進行接手呢?且聽飆馬中國商業地產顧問機構分析道來。

首先,該商業項目是因為資金鏈斷裂導致的爛尾,伴隨而來的還有不少的債務,這些都需要接手人進行承擔,這樣來看的話,除了明面上的價格之外,還有不少潛在性的成本,這對于接手的人來說是個具有風險性的考驗。其次是內部問題上,特別是涉及到產權證的手續和變更是否能順利完成,以及項目是否有存在官司纏身的問題。最后,該項目是運營了幾年之后,導致的爛尾的,這就說明該項目周邊區域的市場有一定的局限性,或者當地市場不太理想。如果開發商確實想接手,那么就要針對這些問題做個匯總,總結分析,仔細評估看看值得不值得出手。

接手爛尾商業項目還需要考慮到一點,改造升級的可行性和由此而產生的成本費用,不但要評估接手的商業項目,還要評估自身的資金實力是否足夠強大,現金流是否足夠穩定,如果沒有穩定健全的資金流,接手爛尾項目是個風險重大的賭博,會由此產生很多問題。

說到接手爛尾商業項目,就不得不提文峰集團接手的合肥澳中財富中心,該項目于2008年3月開工,系當年合肥市重點招商引資項目,然而該項目一直停停建建,僅2011年就停工3次,2012年8月,項目一期在本該竣工的日子也宣告停工,成為當年最受關注的爛尾樓項目。2014年7月,安徽文峰集團收購了這一項目,按照其原來的規劃恢復建設,使這一爛尾多年的項目“起死回生”,成為現在經開區異常火爆的文峰中心,文峰中心已于今年3月取得預售許可證,擬于6月底開盤銷售。在文峰中心看來,這個項目不該先開寫字樓,應該先開二期規劃的商務公寓和酒店。因為寫字樓工程造價成本高,銷售難,商務公寓和酒店則相反,如果先開了商務公寓和酒店,積累了一定的客戶基礎以后再開寫字樓,市場運營會更順暢。據相關介紹介紹,文峰中心共48層,配套2層地下車庫,共有600多個車位。地上1~4層為配套商業,約5000平方米體量。 5—29層為低區寫字樓,31~48層為超高區寫字樓,15、30層為避難層。目前二期規劃是兩棟商務公寓和一棟酒店,由于之前澳中很多申報手續都還沒辦,所以項目二期的規劃,文峰集團還在跟政府部門推進之中,公寓套數、酒店星級都還未進行經濟測算。文峰集團聘請了專家對項目整體進行了細致的評估,大體上沒有啥問題。澳中財富中心涅槃重生迎生機,目前已經更名為文峰中心,徹底告別爛尾。文峰作為安徽唯一一家有銀監會執照的不良資產運作公司,文峰集團還是比較有實力去接手爛尾的澳中財富中心。

那么什么樣的爛尾商業項目比較性價比劃算一點呢?飆馬中國商業地產認為有以下幾類:

第一, 位于一線城市、二線發達城市的商業項目。

第二, 位于核心商圈內的商業項目,很少或者沒有官司纏身的。

第三, 位于新興區域內,靠近主干道,交通便利的商業項目。

第四, 商業項目建造時間不要太久,建筑沒有質量問題。

以上這些屬于性價比比較高的爛尾商業項目,不考慮一些轉手單位內部問題的話,從表面上來看比較適合接手。如果上述商業項目僅僅是因為資金鏈斷裂的原因而導致的爛尾,那么就很適合接手了,當然,也要認識到其中的風險,接手爛尾的商業項目就像是在撿漏,有好有壞,還是要慎重行事。眾所周知,爛尾商業是城市里的傷疤,盤活爛尾商業無論是對于城市和自身來說都是個了不起的成就。因此在接手爛尾項目,政府也會有免除一定的稅費、滯納金等優惠政策。

最后,接手的單位,需要有自己的專業操盤團隊,具有銀監會認可的資質最佳,程序環節要合法,資金渠道穩定正規,這些得到保障了,才有實力去接手爛尾項目。

 

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